Aannemers
Een aannemer is in grote lijnen een zelfstandige ondernemer. Een architect maakt een ontwerp wat als het ware de basis is van een opdracht voor een aannemer. Alle bouwwerkzaamheden rondom de bouw van een gebouw verzorgt en structureert een aannemer. De aannemer is iemand die een belangrijke rol speelt in het gehele bouwproces van een woning. Daarnaast kan een aannemer ook renovaties, verbouwingen en soortgelijke opdrachten aannemen. Een aannemer werkt meestal nauw samen met een bouwbedrijf of meerdere bouwbedrijven. De aannemer kan werkzaamheden uitbesteden aan onderaannemers of nevenaannemers. De aannemer is verantwoordelijk voor alle werkzaamheden van het bouwproject dat hij heeft aangenomen. Deze aansprakelijkheid vervalt nadat de aannemer het werk heeft opgeleverd.
Aannemer werkzaamheden
De algemene aannemer verschaft in de regel alle bouwwerkzaamheden voor de bouw van een gebouw. Een aannemer is onmisbaar in het gehele bouwproces. Dit geldt ook voor grote renovaties. Deze vorm van een bouwcontract is net als een arbeidsovereenkomst: een overeenkomst alleen dan met een aannemer. In tegenstelling tot een eenmanszaak is de algemene aannemer overeengekomen met de eigenaar dat hij geen diensten zal uitbesteden aan sub- of onderaannemers. Dit sluit niet uit dat de algemene aannemer de enige aannemer is die de klant volledige verantwoordelijkheid biedt voor de algehele prestaties. De verschillende onderdelen van het aannemerscontract is zeer specifiek. Bestek plus tekeningen, waar de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV 1989) een onderdeel van zijn. De aannemer moet de tekeningen volgen en mag hier in geen geval zelf van afwijken. De aannemer heeft tevens deze tekeningen goedgekeurd. De volledige verantwoordelijkheid houdt in dat de aannemer volledig aansprakelijk is voor eventuele schade aan het werk. Deze schade kan door personeel of leveranciers zijn gemaakt die onvoorzichtig of verkeerd hebben gehandeld. De aannemer is niet meer aansprakelijk wanneer hij het werk heeft opgeleverd.
De algemene aannemer moet op zijn minst een aantal werknemers onder zich hebben werken. De algemene aannemer heeft als voordeel dat hij hierdoor informatie kan doorgeven aan onderaannemers. Dat gebeurt niet binnen de werkingssfeer van de joint venture. Dit omvat echter alleen de prestaties vanuit de planning gezien. Zaken als vraagformulieren worden meestal via de aannemer geregeld. We spreken van een algemene aannemer als deze persoon ook daadwerkelijk alle diensten kan vervullen. Vaak worden functionele aanbestedingen via een contract met de algemene aannemer geregeld. Daarnaast is een compensatie mogelijk met de algemene aannemer met betrekking op het forfaitair bedrag.
Hoofdaannemer
Meestal is de algemene aannemer verantwoordelijk voor het hele bouwproces van een gebouw. Slechts een aantal onderdelen zal een hoofdaannemer worden gegund. Men spreekt hierbij van een gedeeltelijke aanbesteding. Een voorbeeld is de toewijzing van de bouw van een dak en een gevel aan een ondernemer. De complete huisinstallatie of andere geveltransacties worden vaak gebundeld en verdeeld onder gedeeltelijke algemene aannemers.
De eigenaar van de joint venture heeft het voordeel dat hij zijn aangestelde planner heeft en niet de coördinatie van de verschillende beroepen hoeft over te nemen. Ook gebreken die niet duidelijk kunnen worden toegewezen aan de vakbond hebben ondernemende flair.
Onderaannemer
Een aannemer kan bij de meeste projecten niet zelf alle werkzaamheden uitvoeren. De aannemer schakelt dan onderaannemers in om alle werkzaamheden uit te voeren. Onderaannemers zijn veelal gespecialiseerd in bepaalde werkgebieden. Speciale onderdelen in het bouwproces worden dan van de hoofdaannemer overgenomen. Stukadoors, schilders en tegelzetters zijn bijvoorbeeld onderaannemers.
Nevenaannemer
Nevenaannemers hebben een contract met de opdrachtgever. De onderaannemers hebben niets met de opdrachtgever te maken. De nevenaannemers worden wel door de aannemer begeleid en in contact met elkaar gebracht. Nevenaannemers zijn vaak werktuigbouwkundigen en de elektrotechnische aannemers.
Aannemer Prijs
Een nadeel dat de algemene aannemer heeft, is dat er vaak een hoger prijsniveau wordt berekend. Ongetwijfeld zijn er extra kosten verbonden aan de diensten van de algemene aannemer. In het algemeen zal de hoofdaannemer dan ook de prijzen van de door hem aangewezen toeslagen van de onderaannemers door berekenen. Er wordt vaak gesteld dat de joint venture overeenkomsten duurder zijn door deze toeslagen. De toeslagen variëren tussen de 10% en 15% van de vergoeding die zou voortvloeien uit de som van alle contracten van individuele ondernemers. Maar dat wordt gecompenseerd door het feit dat de eigenaar geen onaanzienlijke coördinatietaken en transferrisico's (schema 's , risicocoördinatie , interfacerisico's) op de algemene aannemer hoeft te begaan. De algemene aannemer heeft vaak meer marktervaring dan de opdrachtgever (klant) en kan daardoor sneller prestaties verbinden aan de kosten die onderaannemers maken. Dit voordeel wordt meestal doorberekend aan de klant. Of een algemene aannemer voor de opdrachtgever duurder of goedkoper is, kan alleen voor specifieke projecten worden geschat.